Les taux bancaires sont bas, nous le savons. Mais quelles peuvent être les conséquences de ces baisses successives sur le marché des prêts immobiliers ?
Un possible effet pervers
La chute des taux a permis d’augmenter mécaniquement le pouvoir d’achat des ménages sur marché de l’immobilier.
Toutefois, sur le marché de l’investissement locatif (défiscalisant ou meublé), la baisse des taux bancaires peut engendrer un effet pervers sur le résultat fiscal de l’opération.
En effet, les intérêts d’emprunt constituent une charge à déduire des revenus fonciers durant toute la durée de détention d’un bien mis en location.
La baisse sensible des taux a mécaniquement provoqué une baisse des coûts d’emprunt, signifiant ainsi une baisse des charges à déduire de vos revenus.
Dans certains cas, cela signifie que le résultat de votre opération d’investissement locatif serait bénéficiaire, générant par la même occasion un impôt supplémentaire à supporter par le foyer.
Un bénéfice fortement taxé
Ce résultat fiscal bénéficiaire, reporté sur votre cerfa 2044 est soumis à l’impôt sur les revenus (selon votre tranche marginale d’imposition) ainsi qu’aux prélèvements sociaux (taux de 17,2 %).
A titre d’exemple, un couple (soumis à la tranche des 30% sur le calcul de son impôt sur le revenu) loue un appartement et génère un bénéfice fiscal de 1 000 € sur l’année en cours (charges déduites des loyers encaissés sur la période).
Ce dernier engendrerait alors un impôt de 472 € (1 000 € X 30% + 1 000 € X 17,2%).
Moralité de cet exemple : obtenir un taux bancaire très faible n’est pas forcément une fin en soi. Il faut avant tout, vérifier et valider la durée de l’emprunt ainsi que son coût afin que ces deux variables s’inscrivent dans un projet cohérent et défiscalisé sur une durée optimale.
