Les premières SCPI (sociétés civiles de placements immobiliers) ont vu le jour dans les années 1960. Novateur pour l’époque, ce concept est de proposer aux investisseurs un accès au marché de l’immobilier professionnel par l’achat de parts d’une société de placement uniquement dédiée à l’immobilier.
Ainsi, le terme “pierre papier” était né (le patrimoine, pour la pierre, est détenu via des parts de société, le papier).
Ce concept rend donc l’immobilier physique accessible à tous, pour un investissement modéré et aucune complication de gestion.
Présentes sur de nombreux actifs, les SCPI reposent sur une mutualisation des risques.
Les investissements en SCPI sont accessibles pour des montants modérés. Ceux-ci sont donc idéals pour des investisseurs ne possédant pas de moyens financiers nécessaires pour investir dans un bien immobilier à part entière.
Attention, toutefois, l’investissement en SCPI s’accompagne de droits d’entrée élevés, compris entre 8 % et 12 % de votre investissement, restant par conséquent proche des frais d’une acquisition immobilière en direct (frais de notaire d’environ 7,5 % et frais de l’agent immobilier d’environ 3 %).
A titre pratique, ces frais d’entrée sont inclus dans le prix de la part à l’achat et généralement pris en compte dans les rendements communiqués par les sociétés de gestion.
Les biens immobiliers sont gérés par un ou plusieurs professionnels via une société de gestion agréée par l’AMF (Autorité des marchés financiers).
Cette société est propriétaire des biens (bureaux, commerces, logements) et en assure la location, l’entretien, etc.
A titre informatif, ces sociétés de gestion peuvent être indépendantes ou adossées à des groupes bancaires et d’assurances.
En échange de ses services, la société de gestion facturera des frais dit « de gestion », de l’ordre de 10 % environ des loyers versés et directement prélevés sur les revenus locatifs.
Ces frais de gestion sont comparables à ceux d’une agence classique.
L’un des points forts d’un investissement en SCPI est que cette dernière repose sur une mutualisation des risques.
En effet, les investisseurs achètent des parts d’une SCPI. Chaque investisseur détient donc des parts d’un ensemble de biens, ce qui permet une réelle répartition des risques en cas de vacance d’un bien par exemple.
Ces dernières années ont vu naitre des SCPI européennes permettant une diversification des biens à l’échelle européenne. La mutualisation des risques est par conséquent encore plus grande.
De manière générale, il est plus simple de revendre des parts de SCPI qu’un bien immobilier classique puisque la valeur de la part est beaucoup plus faible que la valeur d’un bien à part entière.
Attention, toutefois à la durée de détention. Celle-ci doit généralement être comprise entre 5 et 9 ans. Ce délai permet d’amortir les frais d’entrée venant grever le rendement de votre placement durant les 2 ou 3 premières années
Différents types de SCPI existent permettant un large panel d’investissements.
Le fonctionnement de celle-ci diffère selon les catégories de produits :
| SCPI par type de souscription | |
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SCPI à capital fixe
Le gérant de la SCPI détermine à la création de la structure, un objectif de souscription concernant la valeur du capital. Une fois ce montant atteint, le capital de la SCPI pourra être augmenté régulièrement sur décision du gérant. L’investisseur ne peut donc souscrire qu’au moment de la phase de constitution du capital de la SCPI ou durant les fenêtres de souscription suivantes émanant de décision du gérant. Le prix d’achat et de vente des parts dépend alors du marché de l’offre et de la demande (marché secondaire). |
SCPI à capital variable
Le gérant ne fixe pas de montant de souscription de valeur du capital. L’investisseur peut donc souscrire à tout moment. Par conséquent, le gérant doit investir tous les capitaux reçus quelles que soient les opportunités d’investissement, ce qui peut nuire à la qualité du patrimoine de la SCPI. L’avantage pour le porteur de parts est que la valeur de celles-ci n’est ici pas déterminée par le marché, mais par le gérant lui-même, d’où une plus grande stabilité. |
| SCPI par type d’actif | |
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SCPI immobilier d’entreprise
Ce type de SCPI dites « de rendement » concernent les actifs prenant la forme de bureaux et locaux commerciaux loués par des entreprises ou des institutions, publiques comme privées. Les surfaces louées peuvent donc être importantes et générer des loyers conséquents. |
SCPI immobilier résidentiel
Ce type de SCPI a été créé sur la base de dispositifs fiscaux. Les SCPI en immobilier résidentiel ont un patrimoine constitué de logements. Ainsi, le gérant sélectionne les actifs les plus rentables, en fonction de leur situation géographique, de leurs qualités intrinsèques et de l’évolution anticipée de leur valorisation. Les SCPI d’habitation se succèdent au rythme des lois fiscales en vigueur : Robien, Borloo, Scellier, Duflot, et aujourd’hui Pinel et Denormandie. |
